Что происходит на рынке недвижимости на фоне выплат из ЕНПФ

Аналитический центр Первого кредитного бюро подготовил анализ по рынку недвижимости, в частности, по поводу того, как выплаты из ЕНПФ повлияли на стоимость жилья в Казахстане, передает zakon.kz.

Так, отмечается, что рынок жилой недвижимости готовился к притоку средств ЕНПФ. Начиная со второго полугодия 2020 года, средняя стоимость 1 кв.м жилья на вторичном рынке росла со скоростью не менее 1% в месяц, а в январе 2021г. темпы ускорились до 5%, установив многолетний рекорд. Росло в стоимости и новое жилье – только в начале 2021 года цены выросли на 3%. Можно предположить, что продавцы ждали рост спроса со стороны клиентов, повышая цены.

Ожидания на приток средств оправдались. Уже в период с 1 по 9 февраля из ЕНПФ на спецсчета в банки-операторы было перечислено более 320 млрд тенге. Однако позже темпы выплат сократились: к 1 марта общий объем перечислений составил 643,1 млрд тенге. И эти средства ушли на рынок. Как итог: в феврале в Казахстане было заключено 41,1 тысяча сделок купли-продажи жилья – это на 78,9% больше уровня предыдущего года, – отмечают аналитики.

При этом две трети общего прироста сделок (относительно февраля 2020г.) обеспечили всего 4 региона – Мангыстауская, Атырауская и Карагандинская области, а также г. Нур-Султан.

В большинстве остальных регионов продажи оказались даже ниже. Как отмечается, на темпы роста деловой активности на рынке влияли не только общие объемы выплат из ЕНПФ, но и средние показатели выплат на одного вкладчика – чем больше средств пришлось на каждого получателя, тем сильнее росли темпы продаж жилья.

При этом цены в регионах с более высоким средним доходом росли, как правило, меньше, чем в среднем по республике.

О влиянии частичного изъятия средств из ЕНПФ на рынок ипотеки могут говорить следующие факторы:

  • Общий ипотечный портфель в феврале 2021г. сократился на 3,6% — это произошло впервые с июня 2020г., а само снижение стало самым сильным, по крайней мере, с начала 2017 года.
  • Казахстанцы активнее направляли деньги на гашение имеющихся ипотечных займов, чем на открытие новых: на каждый новый контракт пришлось 1,7 закрытых старых.
  • Объем выдачи ипотечных кредитов в феврале 2021г. вырос относительно января на 17,6% — это является наибольшим темпом прироста лишь за последние полгода.
  • Качество кредитного портфеля находится на лучшем, по крайней мере с начала 2018г., уровне. Объем кредитов с просрочкой платежа снижается 7 месяцев подряд. В 13 из 17 регионов просрочка не превышает 7,1%, в 8 из них составляет менее 4,2%.

Значительный рост количества сделок на фоне падения кредитного портфеля говорит о том, что платежи чаще проводились напрямую между физическими лицами без участия кредитных продуктов, что стало возможным благодаря средствам из ЕНПФ, – говорится в анализе.

Эксперты предполагают, что со снижением темпов выплат (за 25 дней марта перечислено меньше средств, чем за первые 9 дней февраля) сократится и количество подобных сделок, что может повлияет и на общую динамику.

При этом темпы роста цен на рынке в феврале уже оказались значительно меньше, чем в январе: спекулятивные ожидания притока средств оказали большее влияние на стоимость жилья, чем сам приток.

Как считают эксперты, потенциально на рынок из ЕНПФ может прийти почти втрое больше средств, чем было перечислено в феврале: доступными к снятию к началу марта остаются около 1,8 трлн тенге.

По состоянию на 1 марта 2021 года объем ипотечного портфеля в Казахстане составил 1 трлн 943,8 млрд тенге.

Количество активных ипотечных контрактов по состоянию на 1 марта 2021 года составило 277 410 единиц, сократившись на февраль на 7 928 единиц. Общее количество заемщиков сократилось на 7 448 человек (до 269,4 тысяч).

Сократилась и средняя сумма задолженности: по сравнению с началом февраля 2021 года она снизилась на 63,3 тысячи тенге, составив чуть более 7 млн тенге.

Объем выданных ипотечных кредитов в феврале 2021 года составил 112,5 млрд тенге.

Текущий рост объема выдачи кредитов является продолжением динамики, сложившейся во втором полугодии 2020 года: в июле-декабре займов на приобретение жилья было выдано на сумму 752,9 млрд тенге, что на 47,9% выше уровня второго полугодия 2019 года. Приток средств ЕНПФ на рынок поддержал и ускорил рост ипотечного кредитования в Казахстане, но не стал его причиной, – считают в аналитическом центре.

Каким образом шел поток средств из ЕНПФ

По состоянию на 1 марта 2021 года в ЕНПФ поступило более 181,8 тысяч заявлений на осуществление единовременных пенсионных выплат в целях улучшения жилищных условий.

Общий объем исполненных к этому времени заявлений составил 121,8 тыс. единиц на общую сумму 643,1 млрд тенге.

Основной приток пришелся на первую декаду февраля: на счета вкладчиков было перечислено более 322 млрд тенге. На открытие новых ипотечных кредитов направлено лишь около 9% снятых средств, на закрытие старых – около 20%. Таким образом, казахстанцы потратили в 2,4 раза больше средств на гашение текущей ипотеки, чем на открытие новой.

На покупку жилья без участия банка пошло в 4,7 раз больше средств, чем на открытие новых ипотечных займов, – подсчитали эксперты.

Как изменился рынок купли-продажи недвижимости

По данным Бюро Национальной статистики АСПиР РК, в феврале 2021 года в Казахстане была заключена 41 101 сделка купли-продажи жилья. Это на 90,5% больше, чем в январе 2021г., и на 78,9% выше уровня февраля 2019-го. По итогам января-февраля 2021г. количество сделок составило 62 678 единиц, что на 40,4% больше уровня за аналогичный период 2020-го.

Цены на жилье находятся в фазе активного роста. Средняя цена 1 квадратного метра нового жилья растет в течение 23 из 24 последних месяцев (исключение – “карантинный” апрель 2020г.). За этот период произошло несколько локальных пиков роста:

  • В октябре 2019г. цены выросли на 1,5%, что на тот момент стало рекордным значением с января 2016-го.
  • В сентябре 2020г. рост стоимости составил 1,2%.
  • В январе 2021г.– сразу на 3%, что является максимальным значением с декабря 2015-го (3,7%).

Вместе с тем аналитики указывают, что публикуемые цены на жилье могут отличаться от тех, что казахстанцы видят в объявлениях.

Альтернативой оценкой динамики цен на рынке может служить Индекс “Крыши”, который учитывает стоимость жилья в опубликованных на портале объявлениях.

На примере двух крупнейших городов республики Алматы и Нур-Султана также видно, что рост цен начался с ранней осени и продолжается до сих пор.